ARSA ÜZERİNDEKİ İNTİFA HAKKININ KAT İRTİFAKINA GEÇİLDİĞİ SIRADA TAPUYA İŞLENMEMİŞ OLMASI HALİ

Özet:

ÖNCESİNDE ÜZERİNDE DAVACIYA AİT İNTİFA HAKKI TESCİL EDİLMİŞKEN, KAT İRTİFAKI KURULMASI AŞAMASINDA DAVA KONUSU BAĞIMSIZ BÖLÜM KAYDINA İNTİFA HAKKININ GEÇİRİLİP, TESCİL EDİLMEMESİ, KAYITLARA GÖRE TAŞINMAZIN ÖNCE CEBRİ SATIŞ, ARDINDAN DA SATIŞ YOLUYLA DAVALI TARAFINDAN DEVRALINMASI AŞAMASINDA SİCİL KAYDINDA İNTİFA HAKKININ YER ALMAMASI KARŞISINDA, DAVALI İYİ NİYETLE TAŞINMAZI SATIN ALAN VE KULLANAN ÜÇÜNCÜ KİŞİ KONUMUNDA OLUP; HAKSIZ ŞAGİL SAYILAMAYACAĞINDAN DAVACININ ECRİMİSİL İSTEMİNİN REDDİ GEREKİR.

DAVA:Taraflar arasındaki ecrimisil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Antalya 4. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 29.4.2009 gün ve 2008/334 E., 2009/759 K. sayılı kararın incelenmesinin davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine,

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 26.01.2010 gün ve 2009/21291 E., 2010/870 K. sayılı ilamı ile;Davacı vekili; müvekkillerinin eşi M. T. F.’nun Antalya Sinan Mah. 12 parselde 1/3 hisse sahibi iken ölümü dolayısı ile intifa hakkını seçmesinden dolayı 1/6 oranında kanuni intifa hakkı sahibi olduğunu, davalının aynı taşınmazda 17 nolu bağımsız bölümün maliki olduğunu ve bugüne kadar müvekkile intifa hakkına dair hiç bir ödeme yapmadığını, bu nedenle 2004-2008 dönemi için toplam 4000 YTL ecrimisil tutarının yasal faizi ile birlikte tahsiline talep ve dava etmiştir.

Davalı cevap vermemiş, ancak vekili; 1987 tarihinde davacı lehine bahçe olarak kayıtlı taşınmaz üzerine intifa hakkı kurulmuş ise de, arsaya yüklenici tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile inşaat yapıldığını, intifa hakkının ise bazı bölümler üzerine nakledildiğini, davalıya ait bağımsız bölüm üzerinde intifa hakkı şerhi bulunmadığını, beyanla davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Tapu kaydı incelendiğinde; şerh bölümünde davacı N. K. F. lehine 2.6.1987 tarihinde bahçe vasfında iken intifa hakkı işlendiği, ancak taşınmaz üzerine bina yapılmakla 14.12.1994 tarihinde kat irtifakı kurulduğu, davalıya ait 17 nolu bağımsız bölümü 14.12.1994 tarihinde cebri satış ile dava dışı M. A.’ın satın aldığı, davalının ise ondan 16.10.1998 tarihinde satın aldığı anlaşılmıştır. İntifa hakkının 7-8-12-14 nolu bağımsız bölümler üzerinde devam ettiği, Tapu sicil müdürlüğü tarafından düzenlenen resmi senede ve tapu kaydına göre davalı taşınmazı satın alırken intifa hakkından bahsedilmediği ve bu şekilde intifa hakkı bulunmaksızın satın aldığı anlaşılmaktadır.

O halde, kat irtifakı kurulurken intifa hakkı davalıya ait bağımsız bölüm üzerinde devam ettirilmediği gibi, taşınmazın intifa hakkı ile birlikte satıldığı ispat edilmeden, davalı iyi niyetle taşınmazı satın alan ve kullanan 3. cü kişi konumunda olmakla, davanın kabulü doğru görülmemiştir…>

gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU KARARI

Dava, ecrimisil istemine ilişkindir.

Özel Dairece; yukarıda metni aynen yazılı gerekçe ile hüküm bozulmuş; yerel mahkemece, önceki gerekçelerle direnme kararı verilmiştir.

Direnme kararını davalı vekili temyiz etmiştir.

Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davacı lehine kurulan intifa hakkının dava konusu bağımsız bölüm üzerinde devam edip etmediği; bağımsız bölümleri satın alan davalının iyiniyetli üçüncü kişi kabul edilip edilemeyeceği, varılacak sonuca göre ecrimisil istenip istenemeyeceği, noktalarında toplanmaktadır.

İlkin, konuya ilişkin genel açıklamalar yapılmasında ve yasal düzenlemeler üzerinde durulmasında yarar vardır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)’nun 779. ve devamı maddelerinde irtifak türleri; taşınmaz lehine irtifak hakkı, intifa hakkı, oturma hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı ve diğer irtifaklar olarak belirlenmiş; mülkiyetten farklı olarak irtifaklar için kanun, genel hüküm koymamıştır. Buna karşılık, eşyaya bağlı irtifaklara ilişkin hükümlerin (TMK. m. 779-793), diğer kişisel irtifaklarda da uygulanacağı Türk Medeni Kanunu’nun 838/son maddesinde belirtilmiştir.

İntifa hakkı, menkul ve gayrimenkuller ile haklar ve bir mamelek üzerine tesis olunabilir. Hilafına sarahat bulunmadıkça sahibine, üzerine tesis olunduğu şeyden tamamıyla istifade etme hakkını bahşeyler.

Daha açık ifadeyle; Türk Medeni Kanununa göre intifa hakkı, sahibine bu hakkının konusu üzerinde istimal (kullanma) ve istifade (yararlanma) yetkileri veren, başkasına temlik edilemeyen ve hakiki veya tüzel kişiye ait olabilen bir ayni haktır. İntifa hakkı sahibi, intifanın konusu bulunan mal veya hakkın sağlayabileceği bütün menfaatlerden (gelir ve semeresinden) yararlanmak ve kullanmak yetkisine sahiptir.

Dolayısıyla, intifa hakkı buna kaynak olan hukuk ilişkisinin düzenlenmesi sırasında taraflarca aykırı bir şart kararlaştırılmış olmadıkça, hakkın konusu olan şeyden tam ve sınırsız bir faydalanma hakkı sağlar.

İntifa hakkının kurulması ile mülkiyet hakkına konu olan mal üzerinde çıplak mülkiyet sahibinin yararlanma ve kullanma yetkisini kaldırır. İntifa hakkı, üzerine yüklendiği mülkiyet hakkını içi boşalmış bir hak durumuna sokar. İntifa hakkı varken bir mülkiyet hakkının sahibine verdiği mutat kullanma yetkilerinden mülkiyet hakkı sahibi mahrum kalmış olur. Kuru mülkiyet hakkı sahibinin sadece bu mülkiyet hakkını başkasına devretme yetkisi vardır.

Bilindiği üzere; <Ayni haklar, kütüğe tescil ile doğar, sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır> (TMK. m.1022/1). <Kurulması kanunen tescile tabi ayni haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz> (TMK. m. 1021/1). Değinilen yasa hükümlerinde öngörüldüğü üzere, hukukumuzda ayni hakkın doğumu veya ortadan kaldırılması tescil işleminin yapılmış olmasına bağlıdır. Başka bir deyişle bir hak tescil edilmedikçe ayni hak niteliğini kazanamaz.

İntifa hakkının sonsuz kurulamayacağı yolundaki hüküm Medeni Kanunun emredici hükümlerindendir. Gerçek kişiler için bu süre intifa hakkı sahibinin ömrüyle sınırlanmışken; tüzel kişilerde TMK’nun 797. maddesi gereğince intifa hakkı süresi 100 seneyi aşamaz.

TMK’nun 795. maddesinin birinci cümlesinde; menkullerin, gayrimenkullerin ve hakların, intifa hakkına konu olabileceği belirtilmiştir. İntifa hakkı bir ayni hak olarak sahibine mal üzerinde fiili hakimiyet sağlar. Bu hakkın sağladığı zilyetlik sayesinde intifa hakkı sahibi malı kullanabilir. Böylece zilyede tanınmış bulunan dava haklarını intifa hakkı sahibinin kullanmaya hakkı bulunduğu gibi mülkiyet hakkı sahibine tanınmış bulunan dava haklarından da intifa hakkı sahibi yararlanır.

İntifa hakkı; taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri, taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulur. (TMK. m.795/1)

TMK’nun 796. maddesinin, birinci fıkrasının, birinci cümlesinde; ister menkul ister gayrimenkul olsun, malın yok olması ile intifa hakkının son bulacağı belirtilmiştir. Malın yok olması ile üzerindeki mülkiyet hakkı ile birlikte konusu kalmayan intifa hakkı da ortadan kalkar.

Gayrimenkul sahibinin iradesi ile kurulan bir intifa hakkının TMK’nun 795.maddesine göre ayni hak olarak varlık kazanabilmesi için sicile kaydedilmesi gerektiğine göre hak sahiplerinin iradesi ile intifa hakkına son verilmek istenirse o halde sicile düşülmüş bulunan kaydın silinmesiyle, ancak ayni hakkın kalkması sağlanabilir. Birinci fıkrasının ikinci cümlesindeki, hükme dayanılarak intifa hakkına son verilmek istenirse sicildeki kaydın silinmesinin tesisi (kurucu) bir değeri vardır; bu halde kaydın silinmesi esas hak bakımından bir değişiklik meydana getirir var olan bir ayni hakkı ortadan kaldırır.

Sicilden kaydın silinebilmesi için de muteber bir hukuki sebebin bulunması gerekir.

İntifa hakkının kurulmasını sağlayan hukuki sebepte (anlaşma, vasiyetname) bu hak için bir süre gösterilmişse o sürenin bitmesi ve herhalde hak sahibi gerçek kişi ise TMK’nun 796. maddesine göre intifa hakkı sahibinin ölümü, intifa hakkı sahibi tüzel kişilik ise infisahı veya hakkın kurulmasının üstünden 100 yıl geçmesi, mahkemeden verilmiş intifa hakkını sona erdiren bir kararın bulunması intifa hakkını son bulduran diğer sebeplerdir.

İntifa hakkına dair kayıt, tapudan haklı bir sebebe dayanmadan silinmişse, intifa hakkı sahibi TMK’nun 1025. maddesine dayanarak meydana gelen yanlışlığın düzeltilmesini sağlayabilir. Gayrimenkulün el değiştirmesi sonunda iyi niyet sahibi alıcı bakımından intifa hakkının TMK’nun 1023. maddesine göre ortadan kalkmasını önlemek için TMK’nun 1011/1. maddesine dayanarak tapuya intifa hakkı sahibi kayıt düşürtebilir (Dr Suat Bertan, Ayni Haklar, Ank.1976, s.1346-1376).

Diğer taraftan, <tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan kişinin bu kazanımı korunur> (TMK m.1023). Yasada öngörülen ve dayanağını Medeni Kanunun 2. maddesinden alan iyi niyetin aynı zamanda bu iddiada bulunana bir özen ve itina borcu yüklediği de kuşkusuzdur. Ancak, bu özen ve dikkatin sicile yönelik olması gerektiği tartışmasızdır. Sicile güvenen kişinin, sicilin dayanağını oluşturan kayıt ve belgeleri inceleme yükümlülüğü yoktur.

Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde;

Dava konusu edilen kat irtifakı kurulmuş 17 nolu bağımsız bölüm niteliğindeki taşınmazın, üzerinde bulunduğu arzın öncesinde tapuda bahçe niteliğinde kayıtlı olduğu, davacının eşi muris M. T. F. ile dava dışı A. C. F. ve N. F.’nun 1/3’er oranında paydaş oldukları, murisin 04.03.1985 tarihinde ölümü ile eşi olan davacı N. K. F.’nun 02.06.1987 tarihinde intifa hakkını seçmesi nedeniyle 1/6 payı oranında olmak üzere davacı lehine taşınmaz üzerinde intifa hakkı tesis edildiği ve bu hakkın tapunun <İntifa Hakları ve Gayrimenkul Mükellefiyetleri> hanesine şerh edildiği, ancak taşınmaz üzerine bina yapılmakla davacı ve diğer taşınmaz paydaşlarının 26.05.1987 tarihinde M. İ. adlı kişiye verdikleri vekaletnameye dayanılarak, taşınmazda 14.12.1994 tarihinde kat irtifakı kurulduğu, kat irtifakı kurulurken, davacı lehine olan intifa hakkının 7, 8, 12 ve 14 nolu bağımsız bölümler üzerinde devam ettirildiği, davaya konu edilen 17 nolu bağımsız bölüm üzerinde intifa hakkı bulunduğuna dair tapuya herhangi bir tescilin yapılmadığı, dava konusu bağımsız bölümü 14.12.1994 tarihinde cebri satış ile dava dışı M. A.’ın satın aldığı, davalının ise ondan 16.10.1998 tarihinde satın aldığı, davalı bağımsız bölümü satın alırken kayıtta intifa hakkı yeralmadığı, tüm tapu kayıtları ve dosya kapsamından açıkça anlaşılmaktadır.

Yukarıda da değinildiği gibi, intifa hakkının kurulabilmesi ve herkese karşı ileri sürülebilmesi için TMK’nun 795. maddesi gereğince tapu kütüğüne tescil edilmesi gerekmektedir. Oysaki, ecrimisil talep edilen 17 nolu bağımsız bölüm üzerinde davacı lehine tescil edilmiş intifa hakkı bulunmamaktadır.

Öte yandan, eğer davacı 17 nolu bağımsız bölüm üzerindeki intifa hakkına dair kaydın haklı bir nedene dayanmadan silindiği iddiasında ise, bu durumda da TMK’nun 1025. maddesi gereğince tapu kütüğündeki yanlışlığın düzeltilmesini isteyebilecektir. Ancak davacının böyle istemi ve girişimi de olmamıştır. Davacının eski kayıtta yeralan intifa hakkının kat irtifakı kurulduğu aşamada 17 nolu bağımsız bölüme geçirilmemesi yönündeki işlemin ve bu şekildeki eksik kaydın düzeltilmesini sağlamadığından, taşınmazı iyiniyetle edinen üçüncü kişiden bu hakka dayanarak talepte bulunma olanağı yoktur.

Kural olarak; ecrimisil tazminatı kötü niyetli şagilin ödemesi gereken bir tazminat türüdür.

Bununla birlikte, TMK’nun 1023. maddesine göre, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak bir ayni hak kazanan kişinin bu kazanımı korunacaktır. Sicile güvenen kişinin, sicilin dayanağını oluşturan kayıt ve belgeleri inceleme yükümlülüğü dahi bulunmamaktadır. Bu durumda, davalının taşınmazı iyiniyetle kazandığı kuşkusuzdur.

Hal böyle olunca, öncesinde üzerinde davacıya ait intifa hakkı tescil edilmişken, kat irtifakı kurulması aşamasında dava konusu bağımsız bölüm kaydına intifa hakkının geçirilip, tescil edilmemesi, kayıtlara göre taşınmazın önce cebri satış, ardından da satış yoluyla davalı tarafından devralınması aşamasında sicil kaydında intifa hakkının yer almaması karşısında davalı iyi niyetle taşınmazı satın alan ve kullanan üçüncü kişi konumunda olup; haksız şagil sayılamayacağından davacının ecrimisil isteminin reddi gerekir.

Bu nedenle: aynı yöne işaret eden ve Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire Bozma kararına uyulmak gerekirken, yanılgılı gerekçe ile önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozulması gerekir.

Sonuç: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda ve Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, oybirliği ile karar verildi.